중국투자흐름,상가쪽으로 – 중앙일보 기사원고 2

이미 다가온 새로운 국내 시장 ‘中國’은 지역별로 소득수준, 개발형태, 부동산 선호도가 다르기 때문에 좁은 한국처럼 한 나라로 생각하지 말고 EC(유럽연합)의 각 국가에 진출하듯 지역도시별로 접근 방법이 달라야 한다.

예를 들어 신강(新疆)위구르 자치구, 꾸이저우성, 동북 3성의 경우 연안도시인 北京, 上海와는 소득격차가 5~13배 차이가 난다.

소득이 낮은 지역은 상가나 오피스보다는 수요 탄력성이 작은 아파트가 주를 이루고 있는데, 실내장식을 안한 ‘마오피팡’과 일부 기본 실내장식을 한 아파트가 인기를 끌고 있다.

이는 외국인들이 구입하기보다는 현지 일반인들이 선호하는 것인데 최근 들어 한국식으로 실내 장식한 아파트가 일부 중상층을 중심으로 인기를 끌고 있다.

상하이, 광저우(廣州) 등 연안도시는 아파트, 상가, 빌딩에 대한 수요가 같이 늘어나고 있는데 아파트의 경우 고급화는 필연적이다.
北京, 上海, 광저우(廣州), 션전(深玔) 등 연안도시는 최근 분양하는 일반 아파트의 평균 가격이 m² 당 8천위안~1만2천元(한화 평당 약 4백만원~6백만원) 정도이고, 최고급일 경우에는 2만 5천元(약 1천2백만원) 짜리도 등장하고 있다.

도시별로 보면 션양(沈陽), 따리엔(大連), 창춘(長春), 하얼빈(哈爾濱) 등 東北 3省은 일반아파트의 경우 2천5백~4천元(약 125만원~2백만원)이고 실내장식을 한 고급 아파트의 경우 7천~9천元(약 350만원~450만원)이다.

시안(西安),청두(成都), 충칭(重慶)은 일반아파트의 경우 2천~3천5백元(약1백만~1백7십만원)이고, 일부 부유층은 8천~1만2천元(약 4백만원~6백만원)을 선호하고 있다.

서부 중심 도시의 고급 아파트 가격이 東北 보다 높은 이유는 기존 부유층이 많고 전통적으로 집에 투자를 많이 하기 때문이다.

물론 도시 지역에 따라 서민층을 대상으로 한 1천2백~1천8백元(약 60만원~90만원)도 최근까지 분양하고 있다.

한국 사람이 부동산을 투자하는 것은 아파트, 상가가 대부분인데, 아파트의 경우 실질 사용보다는 재테크 차원에서 투자하는 경우가 많이 있는데, 임대를 목적으로 할 경우에는 임대자가 대부분 외국인이기 때문에 외국인이 선호하는 지역과 외국인이 많이 거주하는 도시를 선택해야 할 것이다.

일반 중국인들이 사는 곳에는 외국인들이 잘 가지 않기 때문에 가격이 조금 비싸더라도 일반 아파트보다는 주위 환경, 실내장식, 인터넷 전용선이 있는 곳이 좋다.

이 모든 것을 종합해볼 때, 투자하기 적절한 지역은 현재까지는 北京, 上海로 압축될 수 있다.
상가는 날로 늘어나는 구매력으로 인기가 많아지고 있고 특히 단지내 상가의 경우 한국처럼 권리금이 형성되고 있고 北京, 上海는 한국의 ‘밀리오레’나 ‘두타’같이 완전분양하는 대형도매상가가 도심 다운타운에 등장하고 있다.

근래에 와서 현지에서 식당, 의류 등 영업을 하는 사람들이 임대하다가 구입하는 경우가 생기고 있는데, 향후 많은 상가들이 공급될 예정이어서 한국인들의 상가 구입은 많아질 전망이다.

7~8년 전부터 션양(沈陽), 따리엔(大連), 칭다오(靑島) 등에 ‘한국성’이라는 이름으로 한국 의류, 액세서리 전문 도매 상가가 생겼고 北京, 上海, 또는 서부 내륙인 重慶까지 진출하고 있다.

중국인 소유 건물을 건물 전체나 층별로 임대하여 한국인을 대상으로 여러 점포로 나누어 재임대를 하였는데, 영업이 잘 되었을 때 임대료 인상폭이 크고 관리비로 인한 시비, 또는 외국인인 관계로 영업 허가에 문제가 생겨 한국 입주자들이 피해를 본 경우가 많다.

그래서 요즘에는 자금이 있는 몇몇 한국인들은 임대보다는 상가를 구입해 직접 운영하든지, 임대를 놓는 경우가 많다.

최근까지 중국인들도 아파트를 여러 채 구입해 임대 수입을 올렸는데 이제는 상가 쪽으로 방향이 바뀌고 있다. 일반 상가의 경우 보통 1층은 m² 당 1만3천~2만5천元(약 650만~1천2백만원), 2층은 7천~9천元(약 350만~450만원)선이고 도심 도매 상가의 경우 5층 건물일 때 위치와 층별로 가격 차이가 많이 나는데 평균 m² 당 1만5천~3만元(약 750만~1천5백만원)으로 보면 된다.

전용면적은 35~45%. 도매 상가 임대료 수입은 년 8~15%선으로 아파트보다 높다. 투자비례로 본 상가 투자 최적 지역은 北京과 重慶이다.

한국에서 가져온 자금 외에 은행에서 대출을 받을 경우 월 소득에 따라 융자 폭이 차이가 나지만 아파트의 경우 중국인보다 융자 폭이 적어 보통 60~70%선이고 상가는 50%선이다.

한국의 외환관리 규정상 해외 거주자의 경우 생활비 등으로 미화 30만 달러까지 송금이 가능한데, ‘환치기’등으로 자금을 마련할 경우 중국 외환 관리 법에 의해 매매 차익이나 원금을 한국으로 송금할 수 없으므로 정식 절차를 밟는게 좋다.

또 차후에 투자자금의 과실(果實) 송금을 명확히 하기 위해선 관련 서류를 은행에 제출해야 하는데, 환전 영수증과 매매 계약에 관련된 서류는 필수 요건이다.

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